本文自南都·湾财社。

采写 | 南都·湾财社记者 孙阳

说起过去十几年最赚钱的行业，不得不提到房地产。但随着经济周期的轮动，曾经“日进斗金”的行业正在面临较大的生存危机，而新能源行业则普遍被市场认为是下个十年的风口。

新能源大势渐成，但这门生意却不一定适合地产商。

今年年初，造车新势力品牌高合汽车内部传出停工、降薪传闻，年后复工的第一天，网传高合汽车召开内部大会，直接宣布即日起将停工停产6个月。

高合汽车陷“停摆”漩涡的同时，其背后的投资方也受到市场关注。据了解，深圳市满京华投资集团有限公司（简称“满京华集团”）的董事长李绪华现任“高合”这一品牌投资主体公司的董事，而其子李冠滨、李冠文则是该公司的股东，两人所占股份仅次于“高合”创始人丁磊。

这并不是首个投资造车的地产大佬，近些年来，市场上多家房企都进入了新能源汽车的赛道，包括恒大、宝能、雅居乐等龙头房企都在跨界造车，只是从最终的情况来看，它们中的大多数结局都难言乐观，有的房企大佬投入的资金深陷其中，有的投资则以失败告终。似乎对于地产企业们来说，卖房和卖车的逻辑并不完全相通。

深圳地产大佬“造车”踩坑

在满京华集团的官网上，有一段关于公司的介绍。其中提到，深圳市满京华投资集团有限公司成立于1998年，现已成长为涵括城市更新、置地开发、文化运营、资产运营管理、汽车五大业务板块的综合型投资集团。

尽管如今提起满京华集团，大家的印象都是开发商、房企。但事实上，从1998年成立之初，这家企业便开始进入汽车销售与服务领域，并打造“安骅汽车”品牌。经过多年的运营发展，安骅汽车已成为中国华南区知名汽车销售与服务连锁品牌，上海通用汽车授权销售和售后服务中心。目前，安骅汽车旗下已拥有30多家汽车4S店，成为上海通用华南区规模较大的经销商。

直到2005年，满京华集团以中央西谷大厦的开发才正式进军房地产行业。多年来，满京华在深圳开发了满京华·喜悦里、满京华·云著、满京华·云晓公馆、满京华·云朗、满京华前海项目等，目前集团土地储备用地多达300万平方米。

在深耕地产多年并在深圳打响知名度后，2017年，满京华集团的董事长将目光放到了当时新兴的新能源造车领域。

这一年，华人运通控股有限公司创立。据天眼查，满京华集团的董事长李绪华为该公司的董事，另外李绪华之子李冠滨、李冠文目前合计持有华人运通30%的股份，联合持股或仅次于创始人丁磊。

公开资料显示，华人运通以智能汽车、智捷交通、智慧城市“三智”为战略布局，是一家专注于未来智能交通产业的创新型出行科技公司。旗下品牌为中国高端智能电动车品牌高合汽车，主要产品包括双旗舰车型高合 HiPhi X、高合 HiPhi Z以及主力舰车型高合 HiPhi Y。

图源：高合汽车官网

即便踩中了新能源汽车的风口，但高合汽车近几年并不亮眼的销量可能没有给这笔投资带来太多的回报。

“高合汽车翻身的窗口期最多三个月。”在年初停工停产舆论爆发后，高合汽车创始人丁磊现身上海总部召开内部会议，据有关媒体报道，丁磊在会上表示，外面已经有很多公司对高合汽车感兴趣，收购或者投资。但在业内人士看来，假如公司真的停工6个月，几乎等同于站在濒临倒闭和破产的边缘，高合汽车的前期投资回收前景并不乐观。

而对曾一手创办了满京华集团的李绪华来说，随着楼市调整，房地产行业进入困难时期，低迷的市场对企业经营产生了巨大的压力；另一方面，今年来高合汽车陷入“停摆”的漩涡，投资造车的项目前景未明，双重困境只会给他带来更大的压力。

房企跨界造车路并不好走

2024年开年，随着高合汽车的“哑火”，新能源汽车行业也正迎来颠覆式的洗牌，降价潮再次席卷了整个汽车行业，国内新能源市场竞争加剧，倒逼各个车企在技术、服务等方面卷出新高度，新能源汽车的赛道已经开始全面分化。

而那些曾一股脑投入造车的房企们，也在逐渐退出舞台。

最早入局新能源汽车赛道的莫过于恒大和宝能。早在2019年，彼时还是龙头房企的恒大集团便宣告进军汽车产业，并在之后推出恒驰汽车。2021年，恒大汽车发布了9款车型，从恒驰1到恒驰9，覆盖轿车、轿跑、SUV、MPV、跨界车等全系列车型。

只是“PPT”很丰满，现实很骨感，时至今日，恒大汽车仍只有恒驰5一款量产车。

但这一个车型也没有为恒大汽车带来转机，反而让消费者看到了更多隐情。随着恒驰5的交付，关于汽车的问题频繁暴露出来。去年3月，恒大汽车发布公告坦言，在无法获得新增流动性资金的情况下，公司有停产风险；去年7月，恒大汽车连发三份财报，数据显示，在2022年和2021年，恒大汽车分别亏损276.64亿元、563.44亿元，累计亏损为840亿元；截至2022年12月31日，恒大汽车累计亏损及股东亏损分别为989.06亿元及686.51亿元。

说起宝能集团造车的历史，比恒大还要更早。2017年3月，宝能集团成立宝能汽车，之后相继收购观致汽车、长安标致雪铁龙，但在此后的几年间，这些投资均未能取得预期回报。2023年，宝能集团的董事长姚振华在深圳遭到前宝能汽车员工的围堵讨薪，据公开报道，宝能汽车加观致汽车合计欠薪超7亿元。

对于宝能造车，坊间有观点认为宝能的心思或许不在造车，而是拿地。公开资料显示，自2017年起，宝能以造车为名在广州、昆明、杭州、贵阳、西安、昆山等6地拿下13宗土地、9000余亩造车基地及项目占地。其中，宝能在西安基地隔壁打造的宝能创智国际项目，去年便已在销售。

这些年，新能源汽车的风口吸引了众多房企的进入。例如华夏幸福参股长城花冠、合众汽车；碧桂园建设新能源汽车小镇；雅居乐投资1.4亿美元入股威马汽车；富力集团同华泰汽车达成战略合作；绿地集团投资15.5亿港元入股润东汽车；大名城投资建设系能源汽车产业园……但从最终的结局来看，它们的造车梦却几乎是“全军覆没”。

为何地产大佬们造车艰难？

对于房地产大佬们热衷造车的原因，同策研究院研究总监宋红卫在接受湾财社记者采访时指出，一方面，房地产行业前几年快速增长，房企手中有大量现金流，进一步扩张投资版图，打造“企业第二增长曲线”是大部分房企都考虑的战略；另一方面，部分房企也有想借汽车产业投资，走产业勾地的拿地策略。

“房地产企业投资造车的原因包括多元化经营、寻找新的增长点、响应国家政策支持新能源汽车产业，以及以造车为名勾地开发作房地产或者赚取土地差价以投机等因素。”IPG中国首席经济学家柏文喜向记者表示。

在过去几年房地产规模扩张的阶段，房企资金充沛，寻找第二增长曲线成为众多企业的目标，而一片蓝海的新能源汽车赛道自然吸引了房地产大佬们的关注。

湾财社记者注意到，据中国汽车工业协会统计分析，2023年新能源汽车持续快速增长，新能源汽车产销分别完成958.7万辆和949.5万辆，同比分别增长35.8%和37.9%，市场占有率达到31.6%，高于上年同期5.9个百分点，新能源汽车行业至今仍呈现出蓬勃发展的气象，充满前景。

从这个角度来看，早早涉足新能源汽车行业的大佬们应该都赚得盆满钵满，为何他们中的大多数最终却都黯淡收场呢？

“房企造车仅有资金方面的优势，在品牌及营销渠道方面并无优势。”宋红卫指出，新能源汽车行业的市场竞争环境较为激烈，而核心部件及相关研发并不在房企自己手中，成本控制方面能力有限，因此房企造车成功的概率不会太高。

除了核心技术壁垒的影响外，汽车制造业的高投入、高风险以及高市场门槛等特点同样被认为是地产大佬们造车折戟的原因。

“对于跨界进入造车的房地产企业来说，他们面临的挑战包括缺乏汽车制造经验、技术储备和创新能力不足、品牌影响力有限等问题。”柏文喜指出，由于新能源汽车行业的资金和技术密集型特点，这些企业在资金投入和持续研发方面可能面临较大压力，一旦市场变化或策略失误，再加上楼市下行带来的企业资金压力和投机机会丧失，就可能面临投资失败的风险。

而对房企来说，一旦投资资金无法收回，便可能遭遇更大的危机。宋红卫向记者表示，“房企负债率普遍超过80%，这相当于用负债去投资，负债是有到期时间的，一旦到期无法偿还会使企业陷入现金流断裂，甚至爆雷的地步。”