（杭州市发布优化二手住房限购政策。杭州市住保房管局/图）

　　在各地期待楼市“小阳春”的背景下，浙江省杭州市走在前列，先行放出了政策优化调整“大招”。

　　3月14日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（以下简称“《通知》”），从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步优化调整房地产市场调控政策。

　　《中国经营报》记者注意到，杭州市此次房地产新政的焦点在于全面松绑二手住房市场：在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。早在此前的2023年10月16日，杭州市已将限购区范围缩减到了上城区、拱墅区、西湖区和滨江区4大中心城区。如今，时隔不到5个月之后，非杭州户籍居民也均可在上述4区购买二手住房。

　　在业内人士看来，之所以选择将二手住房作为调控切口，主要在于杭州市新房市场库存量相对健康，而二手住房市场面临较大的库存压力。杭州贝壳研究院统计数据显示，今年2月，杭州市二手住房网签2543套，环比1月下滑62%；与2023年2月相比，网签量同比下滑66%。截至目前，杭州市全市二手住房挂牌量已近14万套。

　　二手住房市场面临较大库存压力

　　上述《通知》明确，优化二手住房限购政策，在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格；同时优化增值税征免年限，杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

　　“杭州市本次楼市调控全面放开了二手住房限购、降低了税费成本，是对二手住房市场的精准调控。”中指研究院华东大区常务副总高院生表示，政策调整之所以仅针对二手住房市场，主要是杭州市新房市场库存健康，截至2023年年底隐性库存出清周期仅为10个月；而当前二手住房挂牌量已近14万套，面临的库存压力较大。“2024年，杭州市二手住房市场仍将面临约7万套的交付房源入市，将进一步加大二手住房库存压力。”

　　杭州贝壳研究院统计数据也显示，今年2月，杭州市二手住房带看量环比1月减少45%，同比2023年2月减少55%。“相较新增二手房源挂牌量，带看量下降较快。”

　　杭州市新房市场也处于低位运行区间。克而瑞浙江区域统计数据显示，今年2月，杭州市十区商品住宅成交面积为20.6万平方米，环比降低55%。分区域来看，江干科技园、萧山市区为高关注度板块，新开盘中签率保持在30%以下，其余板块热度不足，基本“流摇”。

　　“在此时点，杭州楼市新政大幅松绑二手住房限购，将进一步激活当地二手住房市场，同时有助于畅通二手住房置换链条，促使新房、二手住房市场正常流转。”高院生分析道。

　　楼市“四限”政策尚有再松绑空间

　　除全面松绑二手住房外，此次杭州楼市新政还聚焦保障性住房和城市更新等多领域。

　　《通知》要求，加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难；同时继续加大推进城市有机更新力度，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求。

　　此外，《通知》强调，加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益。

　　记者注意到，这些调控方向也与2024年全国两会精神保持高度一致。2024年《政府工作报告》指出，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析认为，此次杭州楼市新政高度符合《政府工作报告》中提到的“研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱，并留出冗余度，确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用”。同时，政策也留下了最终“取消主城区新房限购”这颗最厉害的调控“子弹”。

　　克而瑞研报分析称，住建部2024年年初曾表态“充分赋予城市房地产调控自主权”，预示着地方因城施策空间进一步打开。结合《政府工作报告》中关于“减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要”等表述，2024年“一线城市调控趋松、二三线城市全面放开”的总趋势不会改变，杭州楼市“四限”（限购、限价、限贷、限售）政策均有再松绑空间。同时，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，以更好地支持居民购房。